До 25 декабря новогоднее предложение от Аналитики онлайн Подробнее

Российские Девелоперы 2021 - 2022

15.04.2022 16:32:00
Глеб Задоя
Ведущий финансовый аналитик
ФорексФондовый рынок

Спрос на недвижимость до пандемии в 2019 году был низкий. На фоне высоких ставок по ипотеке среднемесячные темпы продаж в центральном регионе по данным ЦИАН составили около 12,5 тыс. сделок. Для стимулирования потребителей, Правительство в 2020 году ввело программу льготной ипотеки. С помощью проекта можно приобрести квартиру только у застройщика в новостройке. Однако и ЦБ снижал ключевую ставку, чтобы поддержать кредитование. В январе 2019 года ставка была 7,75%, а в середине 2020 уже 4,25%. Пользуясь стимулами Правительства, россияне стали активнее скупать недвижимость. В 2020 году, среднемесячные темпы продаж в центральном регионе выросли на 23% г/г. Девелоперы, на фоне спроса, стали поднимать стоимость квадратного метра. 

По данным ДОМ.РФ цены на недвижимость в крупных городах России за 2021 год выросли в среднем на 33% за кв.м. Объем предложения с середины года в центральных регионах вырос на 30-50% г/г. Итого за прошлый год, по льготным условиями было выдано 650 тыс. кредитов на сумму почти 2 трлн.руб.

В конце февраля, Центробанк резко поднял процентную ставку до 20%. После этого, существенно поднялись ставки по кредитам и ипотекам. Резкий рост ставок по ипотеке в первые недели марта изменил приоритеты российских заемщиков: доля рыночных программ в кредитных выдачах банков упала, уступив место льготной ипотеке. На госпрограммы по искусственно сниженным ставкам сейчас приходится 50–80% продаж.

В марте, правительство обновило параметры льготной ипотеки. Ставку было решено поднять до 12%. и увеличить лимиты — до 12 млн руб. для столичных регионов, до 6 млн руб. — для всех остальных.

Правительством до 2024 года реализуется национальный проект “Жилье и городская среда”. В этих рамках программы планируется выйти на ежегодный объем ввода в эксплуатацию 120 млн.кв.м. По итогам прошлого года, по объему ввода лидирует Москва и Московская область 26,3%. Санкт-Петербург и Ленинградская область - 13%. Краснодарский край - 8%.

Для повышения интереса со стороны потребителя, ведущие девелоперы начали перебираться в онлайн продажи. Сегодня почти у каждого крупного строителя есть онлайн сервис, который позволяет купить или продать квартиру без личного присутствия. Покупатель может договориться на онлайн показ квартиры через мессенджер. Удобство новых сервисов позволяет значительно ускорить процесс покупки и заселения.

Девелоперы рекордно купили более 900 гектаров земли в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Спрос на землю в Петербурге вырос почти в 2 раза, по сравнению с 2020. Планируется построить жилья и апартаментов на сумму около $1,5 млрд. Больше половины от общего объема участков принадлежит ПИК, ЛСР и Selt Group. ПИК приобрел участки на Лиговском проспекте и набережной Обводного канала. Группа ЛСР купила землю в Василеостровском районе и Шкиперском переулке.

В Москве под жилую застройку строителями приобретено 400 гектаров. ЛСР и ПИК купили 22 га. и 50 га. в старой Москве соответственно. Одним из трендов для застройщиков в прошлом году стало ИЖС. Около 1 тыс.га. приобрел Самолет в городе Дмитров для первого крупного проекта по строительству индивидуальных жилых домов. Строительство планируется завершить до 2036 года. Другой проект планируется застроить рядом с деревней Елизарово. Там Группа Самолет приобрела 200 га.

Компания ПИК приобрела 80 га. в районе деревни Токарево (МО). Девелопер планирует развернуть там крупный логистический комплекс.

Крупнейшие сделки по покупке земли строительных компаний в 2021 году. 

ПИК - 213 Га

83 Га - д. Кувекино

80 Га - д. Токарево (Новорязанское шоссе)

50 Га - ул. Котляковская (Иртышский проезд)

Самолет - 1217,8 Га

12,8 Га - с. Лайково (Одинцовский район)

5 Га - ул. Верейская

200 Га - д. Елизарово (под ИЖС)

1000 Га - около г. Дмитров (под ИЖС)

Группа ЛСР - 23,3 Га

0,9 Га - Площадка в Соймоновском проезде напротив храма Христа Спасителя

0,4 Га - Участок на Зубовской улице (здание Усачевско-Чернявского женского училища)

22 Га - ул. Борисовские пруды

Эталон - 46,7 Га

20,7 Га - Пушкинский район г. Санкт-Петербург

26 Га - Новосибирская область


В нашем обзоре мы будем говорить об операционных не аудированных отчетностях компаний за 2021 год. Строителями данные были предоставлены в конце января 2022 года. Однако в качестве сравнения в динамике, покажем ежегодную  отчетность по МСФО. Где итоги за 2021 мы будем учитывать как последние за 12 месяцев (LTM).

Эталон

Продажи Группы Эталон увеличились в 2021 году на 6% г/г. Выручка с продаж недвижимости составила рекордные 84,5 млрд.руб. По итогам года было сдано 446,5 кв.м., что на 17% меньше результата 2020 года. Операционные результаты оказались хуже из-за переноса сроков начала реализации новых очередей проектов в Москве. 

В середине года Группа объявила о планах внедрения цифрового решение Profitbase. Идея в том, чтобы создать для клиента один личный кабинет для всех нужд. Весь процесс покупки квартиры будет происходить в приложении. После заселения, все коммунальные вопросы можно будет продолжить решить через приложение. 

Эталон в прошлом году активно пополнял свой земельный фонд в регионах. Компания подписала соглашение с Омской и Новосибирской областями. В конце марта 2022 года стало известно о приобретении строительного Концерна ЮИТ. Покупка бизнеса поможет компании продолжить свое расширение в регионах.


Акции Группы Эталон в 2021 году были под давлением на фоне скромных квартальных отчетностей. На открытии торгов российской биржи ММВБ, после перерыва в марте, котировки выросли на 53%. 


ЛСР

Группа по 2021 года продала 640 тыс.кв.м. недвижимости, что на 4,5% меньше, чем в 2020 году. Выручка в прошлом году достигла 130,5 млрд.руб., чистая прибыль 16,3 млрд.руб. Финансовые результаты выросли соответственно на 10% и 30% соответственно. Объем общей площади, введенной в эксплуатацию составил 672 тыс.кв.м.

Несмотря на снижение продаж в Москве и Санкт-Петербурге, компания нарастила выручку по итогам года. В этом помог рост цен на квадратным метр жилья. Руководство объясняет снижение продаж ужесточением программы льготной ипотеки и сокращением предложения в московском регионе. Однако большая часть проектов компании находится в Санкт-Петербурге. 

В начале прошлого года, ЛСР успешно применила сборную технологию строительства одноэтажных домов. Компания планирует активно развивать это направление. У группы имеется собственное производство железобетонных изделий. 


Во втором полугодии ЛСР выкупали свои акции с рынка. Объем выкупа составил около 5% от уставного капитала. Решение по выкупу было принято после ухода Группы с Лондонской фондовой биржи из-за низкой ликвидности.

С момента открытия Московской биржи 28 марта, акции выросли на 20%, до 535 рублей.


Самолет

Выручка Группы “Самолет” за 2021 года выросла на 113% г/г до 131 млрд. руб. Продажи по итогам года поставили новый рекорд в истории компании, почти 805 тыс.кв.м. Общая площадь введенной в эксплуатацию жилой площади составила 1322 тыс. кв.м. Это на 18% больше результатов 2020 года 

В начале декабря акции Самолета на Московской бирже переведены в раздел “Первый уровень”. Котировальный список первого уровня привлекает больше инвесторов, в том числе иностранных.

Самолет лидер среди девелоперов по цифровизации бизнеса. В середине 2021 года, девелопер закрыл сделку по покупке цифрового сервиса “Вместе.ру”. Главным проектом компании является система контроля девелоперского цикла. За счет автоматизации процессов компани планирует сократить сроки строительства жилых объектов. 


Компания вышла на IPO в конце 2020 года. Котировки за год показали рост в 404%. Первичное размещение акций Самолета стало одним из самых успешных на Московской бирже. После перерыва торгов в марте, акции Самолета остаются  в нулевой динамике. 


ПИК

По итогам 2021 года Группа ПИК позитивно отчиталась о результатах деятельности. По сравнению с 2020 годом выручка увеличилась на 39% до 516 млрд.руб. Объем реализации недвижимости за год составил более 2,5 млн.кв.м. увеличился на 33%. В середине года ПИК сообщил, что намерен увеличить количество проектов в сегменте премиальных новостроек. Площадь выведенной в сдачу недвижимости составила 2885 тыс.кв.м.

Всего за 2021 год компания вывела в продажу 22 новых проекта. Общая площадь составила почти 3 млн.кв.м., что на 40% больше, чем в 2020 году. 

“ПИК-Брокер” на текущий момент один из самых продвинутых IT-сервисов на рынке. С помощью приложения значительно облегчается процесс приобретения и продажи недвижимости. 

Ожидалось, что компанию могут включить в индекс MSCI Russia. Фондовый индекс российского рынка, который входит в  группу индексов развивающихся рынков. Однако, по результат квартального пересмотра, MSCI Russia остался без изменений.


ПИК стал одним из лидеров роста в 2021 году, компания выросла на 82%. После мартовского перерыва на бирже акции растут на 30%.


Что в итоге?

На текущий момент в цену застройщиков заложено некоторое противоречие. С одной стороны, акции находятся под давлением, ввиду неопределенности экономической обстановки. Девелоперы не исключают возникновение сложностей при выплате дивидендов. Негативно влияет высокая процентная ставка и рост стоимости строительных материалов. Следовательно, стоит прогнозировать рост стоимости самого строительства. С другой стороны в кризис люди нередко стараются вложиться в именно в недвижимость. Правительство своими программами, поддерживает ипотечное кредитование. Многие застройщики отметили существенный рост ипотечных заявок в 1 квартале 2022 года.

Держателям российских акций сложно рассчитывать на дивиденды. Многие компании сегодня пересматривают дивидендную политику. Некоторые заявили об отмене дивидендов.

Трендом на следующие годы возможно станет индивидуальное жилищное строительство. Статистика с 2016 года показывает, что объемы ИЖС растут в среднем на 10-15% г/г. В это же время, объемы ввода жилья в МКД снижаются на 8-10% г/г.

Объем ввода жилья, МКД и ИЖС.png

ЛСР пробует собственную технологию из материалов с внутреннего производства. Компанией самая привлекательная по показателям. Самолет у которого самое крупное приобретение земли в Московской области, уже занимает нишу ИЖС. У компаний примерна одинаковая стоимость квадратного метра жилья. На уровне 162-165 рублей за кв.м. Самая высокая стоимость квадратного метра из нашего ТОПа у Эталона. Однако, стоит учитывать снижение сдаваемой площади по итогам прошлого года. 

ПИК который ввел в эксплуатацию большее количество квадратных метров, лидирует и в текущем строительстве. Девелопер вырос в течении года, и показывает прирост в выручке и чистой прибыли. Возможно именно ПИК стоит рассматривать для покупки.

Помимо традиционного инвестирования в покупку недвижимости и акций компаний строителей, Московская биржа в этому году предложила новый вариант. 


Срочный контракт HOME

Торговый код фьючерсного контракта - HOME, цена контракта - стоимость 0,1 квадратного метра недвижимости (около 25 тыс. рублей). К торгам на текущий момент допущены контракты с исполнением в марте и июне 2022 года. 

Индекс московской недвижимости ДомКлик, рассчитывается Московской биржей на основании реальных сделок с недвижимостью. 


          Индекс московской недвижимости ДомКлик MREDC в рублях


Значение индекса определяется как средневзвешенная стоимость квадратного метра жилья по административным округам Москвы. Возможно в дальнейшем фьючерс будет обладать достаточной для торговли и спекуляций ликвидностью. В нашем обзоре на рынок недвижимости мы говорили о возможном спаде цен на жилье. Возможно при снижении цен стоит рассмотреть возможность для приобретения предложенного ММВБ финансового инструмента в среднесрочный период.



Будьте всегда в курсе последних новостей в Telegram
Подписаться на новости
  • Зарабатывайте вместе с нами!

    Выбирайте аналитика и рынок и подписывайтесь на прибыльные торговые сигналы, которые приходят ежедневно

    Подробнее

Зарегистрируйтесь и получите 2 курса бесплатно!

//проверка многосайтовости