До 25 декабря новогоднее предложение от Аналитики онлайн Подробнее

Что ждать от рынка недвижимости в 2022 году?

21.12.2021 21:13:00
Глеб Задоя
Ведущий финансовый аналитик
ФорексФондовый рынок

Цены на недвижимости сильно выросли последнее время. До пандемии многие девелоперы жаловались на спрос и привлекали покупателей различными акциями и скидками. Во время наступления пандемии, под удар была поставлена вся отрасль недвижимости в России. В качестве помощи, Правительством в 2020 году было принято решение ввести программу льготной ипотеки.  

Запуск правительственной программы оказал большое влияние на сферу строительства. Потребители начали активно покупать сначала самую дешевую недвижимость, затем переключившись и на менее ликвидные объекты. На этом фоне цены резко начали расти. Девелоперы, понимая, что есть хорошая возможность заработать, строили и сдавали все новые объекты, попутно поднимая их в цене. С апреля 2020 до сентября 2021 года стоимость квадратного метра выросла на 39%. Такую оценку дает Центробанк. Аналогичные цифры называют и участники рынка. 

ЦБ в декабре рекордно поднял ключевую процентную ставку до 8,5%. Это уже сказывается на ставках по ипотеке. Увеличение стоимости кредитования и рефинансирования ипотеки должно оказать влияние и на спрос для финансовых продуктов. 

Помимо процентной ставки, на стоимость квадратного метра влияет и удорожание строительных материалов. За 2021 год цены выросли от 30% до 200%. Подорожала и рабочая сила. 

В 2000 году средняя цена квадратного метра вторичного жилья в Москве была 20 т.р., по данным на ноябрь этого года, стоимость составляет 240 т.р. (по данным irn.ru). За этот период цены выросли в 12 раз. Получается, что среднегодовой прирост составляет 12,5%.

Индекс Жилья.png

Обратим внимание на график официальных данных по инфляции в России с 2000 года, где видно, что средние темпы роста составляют 10% в год. Если пересчитать цены на недвижимость с поправкой на инфляцию, то получится, что реальная доходность от вложения денег в квадратные метры будет равно 2,5% в год. Говорить о хорошей доходности в 10-15% на длинной дистанции не приходится. 

Индекс + Инфляция.png

Из графика видно, на пиках инфляции, стоимость на жилье снижается. И наоборот, при низкой инфляции, цены на недвижимость растут. Получается, неочевиднеый вывод, но планировать покупку недвижимости лучше при высокой инфляции. 

Теперь о том как ставка ЦБ влияет на цены. За последние 20 лет существенно снизилась. Сейчас начинает подниматься и находится на уровне 8,5%. При наложении графиков индекса стоимости жилья и процентной ставки, видно, что чем выше ключевая ставка ЦБ, тем ниже цены на недвижимость. При снижении Центральным банком ставки, мы видим максимальные значения стоимости квадратного метра. Последние месяцы политика ЦБ ведет к увеличению процентной ставки. Возможно, скоро нас ждет существенное снижение стоимости жилья.

Индекс + Ставка.png

И еще одно интересное сравнение цен на недвижимость с курсом доллара. Нередко инвесторы считают, что вложение денег в доллары США - лучший способ сохранить сбережения. Однако, за 20 лет, USD вырос в 2,6 раза. Этот прирост составляет около 5% в год. Сравнивая курс доллара с ценами на жилье, видно что при низком долларе стоимость высокая. При скачках курса иностранной валюты квадратный метр корректируется. В течении всего 2021 года, доллар по отношению к рублю был довольно стабильным. Сопровождалось это максимальными ценами на рынке недвижимости.

Индекс + USD.png

На горизонте 2-3х лет, курс доллара может продолжить рост, который начался в конце этого года. Обращая внимание на графики, можно сделать вывод, что это будет сопровождаться коррекцией цен на рынке недвижимости. 

Из приведенных выше графиков каждый может сделать выводы самостоятельно. А мы лишь напомним, что сейчас в России наблюдается высокая инфляция, а ЦБ активно поднимает ставку. При этом, на горизонте 2 - 3 года мы с гораздо большей вероятностью увидим рост курса доллара к рублю, чем его падение. И история показывает, что в последние 20 лет все эти события приводили к снижению цен на недвижимость.

Так, в кризисных 2008 - 2009 годах, после скачка цен на квадратные метры на 70%, по итогу была коррекция на 30%. А в 2014 - 2015 годах после роста на 25%, цены откатили на 20%, вернувшись практически на те же значения, с которых начался рост. И сейчас, после роста на 40% мы можем смело увидеть корректировку в пределах 20 - 30%




Следите за жизнью компании и наших экспертов в Instagram!
Перейти в профиль
  • Купите надежного помощника в трейдинге!

    Торговые роботы от наших партнеров!

    Подробнее

Зарегистрируйся сейчас и получи курс "Биржа BINANCE от А до Я"

//проверка многосайтовости